Niedrige Zinsen, und kein Ende in Sicht: Was für Sparer und Kunden der Lebensversicherer zunehmend zum Problem wird, freut die Kreditnehmer. Vor allem Immobilienkredite sind so günstig, dass der Traum vom eigenen Haus auch für Familien in greifbare Nähe rückt, die sich eine umfassende Finanzierung bislang nicht leisten konnten. Gekniffen scheinen auf den ersten Blick nur die Häuslebauer, die ihre Kreditverträge bereits vor vielen Jahren abgeschlossen und sich aus Vorsichtsgründen für eine langfristige Zinsbindung entschieden haben. Aber keine Sorge – auch sie haben die Möglichkeit, von den aktuell günstigen Finanzierungsmöglichkeiten zu profitieren. Kreditumschulden.com erklärt, wie es geht:
Wenn die Zinsbindung ohnehin ausläuft
Am einfachsten wird die Umschuldung, wenn die bei Vertragsschluss vereinbarte Zinsbindung ohnehin bald endet. Ein bis zwei Jahre vorher sollten Sie sich bereits um eine Anschlussfinanzierung kümmern, um später nicht unter Zeitdruck zu geraten. Es geht meist um viel Geld, weil bei Immobilienfinanzierungen zum Ende der Zinsbindung noch hohe Restschulden abzutragen sind. Das wiederum liegt daran, dass bei gleichbleibender Kreditrate (die sogenannte Annuität) zu Beginn der Rückzahlungsdauer in dem Zahlbetrag ein hoher Zinsanteil, aber nur wenig Tilgung enthalten ist. Werden beispielsweise 300.000 Euro zu 2,5 % finanziert und bei einer Laufzeit von 15 Jahren 1.000 Euro monatlich gezahlt, beträgt die Restschuld immer noch über 218.000 Euro, wenn die Zinsbindung endet. Da können Unterschiede von zehntel Prozentpunkten für die Anschlussfinanzierung schon einen gewaltigen Betrag – oder eine kürzere bzw. längere Tilgungsdauer – ausmachen. Und so gehen Sie konkret vor: Fragen Sie die bislang finanzierende Bank nach einem Angebot für die Vertragsverlängerung, die sogenannte Prolongation. Recherchieren Sie parallel über die Vergleichsportale im Internet, damit Sie beurteilen können, ob die Konditionen, die man Ihnen nennt, wirklich gut sind. Beziehen Sie auch bekannt günstige Direktbanken und spezialisierte Immobilienfinanzierer in Ihre Suche ein, denn nicht alle sind in den Portalen gelistet. Beachten Sie, dass beim Wechsel der Bank Kosten für eine Änderung der Grundbucheintragungen anfallen, denn die neue Bank wird auf einer Grundschuld oder Hypothek als Sicherheit bestehen. Allerdings werden einmalige Kosten angesichts der langen Laufzeit von Immobiliendarlehen kaum ins Geweicht fallen. Ist der neue Kreditvertrag unter Dach und Fach, teilen Sie der bisherigen Bank spätestens drei Monate vor Ablauf mit, dass Sie dort nicht verlängern und das Darlehen in einer Summe zurückzahlen werden. Der genaue Wechseltermin muss mit alter und neuer Bank genau abgestimmt sein, damit der neue Kredit zur Begleichung der alten Schulden bei Fälligkeit bereitsteht.
Wechsel während der Vertragslaufzeit
Hier ist zu unterscheiden zwischen Laufzeiten bis oder über zehn Jahre. Nach zehn Jahren sind Sie nicht mehr gebunden und können dann mit einer Frist von sechs Monaten kündigen (§ 489 BGB). In diesem Fall gilt dasselbe Prozedere wie oben für das Auslaufen der Zinsbindung beschrieben. Innerhalb der ersten zehn Jahre hat die Bank dagegen grundsätzlich Anspruch auf Erfüllung des geschlossenen Kreditvertrags. Sie können die Schulden also eigentlich nicht vorher zurückzahlen, denn die Bank hat mit einem Gewinn aus Ihren Zinszahlungen kalkuliert. Andererseits sieht der Gesetzgeber auch das Interesse des Kreditnehmers, sich von den Schulden zu befreien, wenn das Geld zur Verfügung steht. Die Bank trägt dann kein Ausfallrisiko mehr. Die gefundene Lösung heißt Vorfälligkeitsentschädigung und ist seit 2010 gesetzlich geregelt (§ 502 BGB). Sie müssen der Bank bei vorzeitiger Rückzahlung zwar nicht die vollen Zinsen, aber eine Entschädigung von einem Prozent der noch offenen Schulden als Ausgleich für den entgangenen Gewinn bezahlen. Läuft der Vertrag nur noch ein Jahr, ist das Maximum ein halbes Prozent. In der Praxis bedeutet das: Haben Sie ein neues Kreditangebot, das unter Berücksichtigung von Kosten für Notar und Grundbuchamt mehr als einen Prozentpunkt günstiger ist, lohnt die Umschuldung.
Sonderfall variable Zinsen
Ein weiterer Sonderfall ist im Gesetz geregelt, der für Immobilienfinanzierungen aber nur sehr selten vorkommt und deshalb kaum praktische Bedeutung hat: Darlehen mit variablen Zinsen, zum Beispiel durch Koppelung an den Leitzins einer Zentralbank, können jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Wegen der wirksamen Kündigung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Verantwortlich für diesen Artikel ist der Autor Torsten Meier.
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