Wie führt man ein Gutachten für ein Blockhaus richtig durch?

Die Inspektion oder Begutachtung eines Blockhauses stellt für Käufer einen wesentlichen Schritt dar. Denn Sie gibt Aufschluss über den aktuellen Zustand des Objekts und bewahrt Sie davor, Fehlinvestitionen zu tätigen. 

Als Käufer einer Bestandsimmobilie müssen Sie besondere Sorgfalt walten lassen, um keine Fehlinvestition zu tätigen. Deshalb ist es sinnvoll, einen professionellen Gutachter bzw. Sachverständigen mit der Inspektion zu beauftragen. Alternativ können Sie die Begutachtung auch selbst durchführen. In diesem Beitrag beantworten wir wichtige Fragen rund um die Inspektion von Blockhäusern und zeigen Ihnen, wie Sie anhand der folgenden Inspektions-Checkliste sich selbst einen schnellen Überblick über den Gesamtzustand des Gebäudes verschaffen können.

Baumängel und falsche Pflege gehören (leider) dazu

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Restaurant und Hotelempfang in einem alten, rustikalem Rundbohlenhaus - Foto MS/Blockhauslexikon

Grundsätzlich muss festgehalten werden, dass kein Gebäude – ob Blockhaus oder in anderer Bauweise – gänzlich ohne Baumängel und Fehler auskommt. Naturgemäß treten bei den meisten neu errichteten Gebäude jedoch weniger Mängel auf als bei Bestandsgebäuden. Dabei müssen die auftretenden Probleme und Mängel nicht unbedingt Verstöße gegen bauliche Vorschriften und ähnliches sein. Grundsätzlich ist von einem Mangel die Rede, wenn der Ist-Zustand von der ursprünglich vereinbarten Bauleistung abweicht. Die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) sieht auch dann einen Baumangel vorliegen, wenn das Werk nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.  

Das bedeutet, dass bereits ein kaputter Lichtschalter oder ein undichtes Fenster einen Mangel darstellen können.

Die Arbeit des Gutachters oder Sachverständigen

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Ein einzigartiges Architektenhaus in massiver Blockbauweise - Foto Fachberater Harald Lerg

Zunächst ein wichtiges Detail: Die Begriffe Sachverständiger und Gutachter sind gleichbedeutend. Sie beschreiben dasselbe Aufgabenfeld und stellen keine Wertung in Bezug auf die Qualifikation oder Kompetenzen der bezeichneten Person dar. Diese Personen stellen im Auftrag von Privatpersonen, Unternehmen oder Behörden fachlich qualifizierte Aussagen zu einem bestimmten Sachverhalt an. 

In Deutschland wird zwischen verschiedenen Arten von Sachverständigen unterschieden:

  • Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger wird auf gesetzlicher Basis bestellt, muss einen Eid ablegen und unterliegt einem umfassenden Pflichtenkatalog.
  • Zertifizierte Sachverständige haben Qualifizierungsprogramme privater Anbieter oder einer Zertifizierungsstelle durchlaufen.
  • Amtlich anerkannte Sachverständige (aaS) unternehmen für Bund, Länder oder Ämter technische Überprüfungen.
  • Ein staatlich anerkannter Sachverständiger (saS) untersteht der Aufsicht von Staat oder Ländern.
  • Privatrechtlich anerkannte Sachverständige sind Teil verschiedener privatrechtlicher Organisationen.
  • Ein freier und sonstiger Sachverständiger ist eine Person, die Gutachten auf Basis ihrer beruflichen und fachlichen Qualifikation erstellt. 

Zu den Kosten von Gutachtern: Die Kosten für einen Gutachter beim Hauskauf beginnen bei ungefähr 400 Euro (Stand März 2022). Umfasst die Beratungsleistung auch die Anfertigung eines schriftlichen Gutachtens, kommen nochmals 200-300 Euro hinzu. Ein Gutachten zur Mängelfeststellung ist ab rund 700 Euro erhältlich, wobei die Kosten auch davon abhängen, wie viele Mängel im Gebäude ausgemacht werden. Bei der Feststellung bestimmter Schäden (z.B. beim Schimmelbefall oder im Fall von Sturmschäden) können auch mehrere tausend Euro anfallen.

Die Durchführung einer Inspektion samt Erstellung eines Gutachtens kann somit durchaus ins Geld gehen. Grund genug für viele, die Inspektion eines Gebäudes selbst in die Hand zu nehmen. Doch wie läuft dieser Prozess im Detail ab?

Auf diese Punkte sollten Sie bei der Blockhaus-Inspektion besonders achten

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Blaues Wohnblockhaus am Hang - Foto MS/Blockhauslexikon

Der Begutachtungsprozess ist rein visuell und nicht-invasiv. Das bedeutet, dass im Zuge der Inspektion keine Veränderungen am Gebäude und seiner Ausstattung vorgenommen werden (z.B. Bohrungen oder der Ausbau von technischer Ausstattung). Im Zuge des Prozesses nimmt der Gutachter jedes Gebäudeelement genau unter die Lupe. Entsprechend der Größe des zu begutachtenden Objekts kann die Inspektion somit einige Stunden in Anspruch nehmen.

Die folgende Liste gibt Ihnen einen groben Überblick über die verschiedenen Gebäudeteile und Ausstattungen, die Sie bei der Begutachtung berücksichtigen sollten:

  • Gebäudestruktur – Fundamente, Außenwände, etc.
  • Elektrische Systeme – Verkabelung, Lichtschalter, Steckdosen, technische Ausstattungen
  • HLK (Heizung, Lüftung, Klima) – Kühl-, Heizungs- und Lüftungsgeräte, Verteilungs- und Steuerungssysteme
  • Sanitäranlagen – Armaturen und Wasserhähne, Rohrleitungen, Warmwasserbereitungssysteme, usw.
  • Dämmung — Dachboden- und Außenisolierung
  • Dach — Dachstuhl und Dacheindeckungen, Regenrinnen, etc.
  • Innenraum – Trennwände, Innentüren, Zwischendecken, Fußböden, usw.
  • Außenraum – Fenster, Türen, Verkleidungen, Balkone, Garagen
  • Garten – Brunnen, Grünflächen, Zufahrten, etc.

Für effizientere Inspektionsprozesse greifen viele Hausbesitzer und Gutachter zu Immobilienverwaltungssoftware. Diese bietet den Vorteil, dass erfasste Mängel, Baupläne, Dokumente und mehr digital auf einer Plattform erfasst und verwaltet werden können, wodurch die Gebäudedokumentation effizienter wird.

Nach der Begutachtung wird ein umfassender Bericht zum Status Quo des Gebäudes erstellt. Mit enthalten sein sollten auch Bilder sowie genaue Beschreibungen der erfassten Mängel. Der Bericht kann auch Empfehlungen zu weiteren Bewertungen durch Spezialisten enthalten. Wichtig: Das Gutachten ist als Teil der Gebäudedokumentation zu verstehen und kann im Streitfall vor Gericht von großer Relevanz sein.

Das weitere Vorgehen, wenn Mängel festgestellt werden

Welche Möglichkeiten haben Sie, wenn im Blockhaus Mängel festgestellt wurden? Grundsätzlich haben Sie folgende Optionen:

  • Die Behebung der festgestellten Mängel durch den Besitzer (bzw. in weiterer Folge durch das für den Mangel verantwortliche Unternehmen) verlangen.
  • Eine Herabsetzung des Kaufpreises bewirken, falls der Besitzer die festgestellten Mängel nicht beheben lassen kann oder will.
  • Vom Kauf des Objektes absehen.
Blockhaus - Holzhaus in Blockbauweise - Restaurant - Gewerbe
Restaurant in einem eintigartigen Kelo Blockhaus - Foto MS/Blockhauslexikon

Sollte der Verkäufer die Behebung der Mängel beauftragen und durchführen, führen Sie vor dem Kauf unbedingt eine erneute Inspektion des Objekts durch. Denn nur so können Sie feststellen, ob die Behebung ordnungsgemäß erfolgt ist. Erfolgte keine Behebung der Mängel sollten Sie sich vom Verkäufer Dokumente und sonstige Informationen zur Gewährleistung rund um das Gebäude und seine technische Ausstattung aushändigen lassen. Denn die Gewährleistung kann abhängig vom betroffenen Teil sowie der Art des auftretenden Mangels mehrere Jahre dauern, was Ihnen die Möglichkeit gibt, ihn auf Kosten des verantwortlichen Unternehmens beheben zu lassen.

Achtung! Der Bauherr/Hausbesitzer ist für die falsch ausgeführten Arbeiten in der Eigenleistung mit Folgeschäden immer selbst verantwortlich. Auch für die Schäden wegen der mangelhaften Wartung ist der Eigentümer selbst zuständig.

Achten Sie beim Kauf auf die Breite der Blockbohlen und Vollständigkeit der Hauptzeichnungen, Konstruktionsunterlagen inklusive Statik und Wartungsprotokolle. Ein Holzhaus, das außen sichtbare dünne Bohlen als Verkleidung aufweist, ist kein echtes langlebiges Blockhaus, sondern eine minderwertige Mogelpackung. Die Wandkonstruktionen dieser Häuser haben wenig Holz, aber viel preiswerte feuchteempfindliche Dämmung, Plastik und Gipskarton. Holzhäuser, die nur eine dünne Bohlenfassade mit Blockhausoptik vorweisen, sind keine Blockhäuser.


Verantwortlich für diesen Artikel ist der Autor Herr Johannes Heinrich.


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