Selbstständige, die sich den Traum vom eigenen Heim erfüllen möchten, müssen auf einen Immobilienkredit nicht verzichten. Allerdings sind die Konditionen schlechter als bei einem Immobilienkredit für Angestellte. Auch wenn Selbstständige sicher im Geschäft sind und über ein gutes Einkommen verfügen, gelten sie bei den Banken nicht als bevorzugte Klientel. Das liegt daran, dass ihre Einkommenssituation in jedem Monat schwankt. Die Banken erwarten Sicherheiten, um sich vor Ausfällen zu schützen. Eigenkapital spielt bei Immobilienkrediten für Selbstständige eine noch wichtigere Rolle als bei Krediten für Angestellte, da es eine Sicherheit darstellt.

Was ist ein Immobilienkredit für Selbstständige?
Ein Immobilienkredit für Selbstständige ist ein Darlehen, das durch eine lange Laufzeit und eine hohe Summe gekennzeichnet ist. Es kann zum Kauf oder Bau einer Immobilie verwendet werden und ist daher ein zweckgebundenes Darlehen. Es unterscheidet sich von einem anderen Immobiliendarlehen darin, dass es nicht an Angestellte, sondern an Selbstständige oder Freiberufler vergeben wird.
Selbstständige gelten bei den Banken nicht als bevorzugte Klientel, da ihr Einkommen monatlich schwankt. Daher sind die Konditionen ungünstiger als bei einem Immobilienkredit für Angestellte. So wie der Immobilienkredit für Angestellte wird auch der Immobilienkredit für Selbstständige zumeist als Annuitätendarlehen mit monatlich gleich hohen Raten gewährt. Zu Beginn der Laufzeit machen die Zinsen den größten Anteil an den Raten aus. Zum Ende der Laufzeit verschiebt sich dieses Verhältnis, sodass der Tilgungsanteil überwiegt.
Aufgrund der hohen Kreditsumme und der langen Laufzeit wird bei einem Immobilienkredit für Selbstständige so wie bei Immobilienkrediten für Angestellte zumeist eine Periode der Sollzinsbindung festgelegt. Innerhalb dieser Periode verändern sich die Zinsen nicht, unabhängig davon, wie sich die Zinsen am Markt entwickeln. Sind die Zinsen günstig, können sich Kreditnehmer mit einer langen Sollzinsperiode über einen langen Zeitraum günstige Kreditzinsen sichern.
Wie unterscheidet sich ein Immobilienkredit für Selbstständige von einem für Angestellte?
Der Immobilienkredit für Selbstständige unterscheidet sich vom Immobilienkredit für Angestellte durch eine strengere Bonitätsprüfung. Selbstständige müssen bei der Antragstellung andere Unterlagen zur Prüfung der Bonität vorlegen als Angestellte. Von Selbstständigen werden höhere Sicherheiten zum Schutz vor einem möglichen Zahlungsausfall gefordert.
Eine wichtige Rolle bei der Vergabe eines Immobilienkredits für Selbstständige spielen auch die Branche und die Tätigkeit. Ärzte, Apotheker oder Rechtsanwälte haben es leichter, einen Immobilienkredit zu bekommen als Handwerker, da sie in der Regel ein höheres monatliches Einkommen erzielen und deren Einkommen als vergleichsweise sicher gilt.
Anders als bei einem Immobilienkredit für Angestellte haben Sicherheiten bei einem Immobilienkredit für Selbstständige einen noch höheren Stellenwert. Das Einkommen und Eigenkapital sind wichtige Aspekte bei der Entscheidung über die Kreditvergabe für Selbstständige.
Die Konditionen sind bei einem Immobilienkredit für Selbstständige ungünstiger als bei einem Immobilienkredit für Angestellte. Selbstständige müssen mit höheren Kreditzinsen rechnen als Angestellte, da sie in ihrer Bonität schlechter eingestuft werden. Häufig wird ein Bürge oder zweiter Darlehensnehmer gefordert, der den Kreditvertrag zusammen mit dem selbstständigen Kreditnehmer unterschreibt und die erforderlichen Sicherheiten bieten kann.
Tipp: Bei der Suche nach einer geeigneten Bank sollten Selbstständige auch auf die Möglichkeit einer Ratenpause und auf mögliche kostenlose Sondertilgungen achten.
Welche Voraussetzungen müssen Selbstständige für einen Immobilienkredit erfüllen?
Selbstständige, die einen Immobilienkredit beantragen möchten, müssen strengere Voraussetzungen als Angestellte erfüllen. Zu diesen Voraussetzungen gehören:
- erfolgreiche selbstständige Tätigkeit seit mindestens drei Kalenderjahren
- nur geringe Schwankungen und bestenfalls steigende Tendenzen beim monatlichen Einkommen
- Nettoeinkommen in ausreichender Höhe
- guter Schufa-Score
- Möglichkeit, mindestens 15 Prozent oder besser noch 20 Prozent des Kaufpreises der Immobilie mit eigenen Mitteln zu bestreiten
- Lebensversicherung oder Berufsunfähigkeitsversicherung als Sicherheit
Genaue Vorgaben über ein Mindesteinkommen von Selbstständigen bei der Vergabe eines Immobilienkredits gelten nicht. Die Einkünfte werden jedoch den monatlichen Ausgaben gegenübergestellt. Es kommt auf ein günstiges Verhältnis von Einnahmen und Ausgaben an. Zur Sicherung der Lebenshaltungskosten setzen die Banken häufig pauschal 40 Prozent des Nettoeinkommens an. Zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten wie ein Bausparvertrag können sich günstig auf die Zinsen auswirken. Können Selbstständige mindestens 20 Prozent des Immobilienkaufpreises mit Eigenkapital finanzieren, sichert das ebenfalls günstige Zinsen.
Eine wichtige Rolle spielen auch die Art und der Zustand der Immobilie. Eine Immobilie in tadellosem Zustand in einer bevorzugten Lage ist eher finanzierungswürdig als ein renovierungsbedürftiges Objekt und kann eher zu einer Kreditzusage führen.
Wie funktioniert die Bonitätsprüfung bei Selbstständigen?
Für die Bonitätsprüfung müssen Selbstständige zusammen mit ihrem Kreditantrag andere Unterlagen einreichen als Angestellte:
- Steuerbescheide der letzten drei Jahre
- Aufstellung über alle Einnahmen und Ausgaben
- Kontoauszüge der letzten sechs Monate
- vom Steuerberater bestätigte betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) oder Gewinn-und-Verlust-Rechnung der letzten drei Jahre
- aktuelle Selbstauskunft
- wenn vorhanden, Nachweise über Sicherheiten wie Lebensversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung oder Bausparvertrag.
Die Bonitätsprüfung ist bei Selbstständigen aufwendiger als bei Angestellten. Die Bank prüft anhand der eingereichten Unterlagen die Bonität und holt eine Schufa-Auskunft ein. Anhand der Bonität legt sie die Zinsen fest.
Für Selbstständige ist es sinnvoll, vor der Antragstellung eine kostenlose Selbstauskunft bei der Schufa anzufordern. Dabei handelt es sich um eine Datenkopie nach Art. 15 DS-GVO. Sie kann direkt bei der Schufa angefordert werden und enthält alle wichtigen Informationen. Bei falschen Einträgen kann zeitnah eine Löschung bei der Schufa beantragt werden.
Verantwortlich für diesen Artikel ist die Autorin Maria Lengemann
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